Недвижимость Финляндии   дом в Финляндии
Финляндия недвижимость недвижимость в Финляндии
Язык:
  • Русский
  • English
  • Deutsch
Квартиры в Финляндии финский дом участки в Хельсинки квартира в Хельсинки финский дом и участки дом и квартиры в Финляндии
недвижимость в Финляндии, участки в Финляндии, квартиры в Финляндии. Финский дом
Недвижимость и квартира в Хельсинки
дом и квартира в Хельсинки. Недвижимость и дом в Финляндии
Лот
Тип предложения
Адрес
Город
Цена от

до
Комнат
Санузел
Тип
Сортировать

"Finnish Properties - Biport Oy, LKV". Сопровождение покупки-продажи недвижимости Финляндии: участков, финских домов и квартир, строительство загородных домов и коттеджей. На сайте представлен каталог жилых объектов, земельных участков, готового бизнеса и инвестиционных проектов. Компания основана в 2002 году. Обладает наивысшим ААА рейтингом кредитоспособности.
|
|
|
|
|
 
Совершение сделок купли-продажи и иные способы передачи прав на недвижимость

3. Совершение сделок купли-продажи и иные способы передачи прав на недвижимость
3.1 Общие положения
В Финляндии ежегодно заключается около 70.000-80.000 сделок с недвижимостью. Доля сделок купли-продажи составляет примерно 85 % от общего числа сделок. Доля иностранных граждан в общем количестве сделок купли-продажи — порядка одного процента. Процент иностранных и, в первую очередь, российских покупателей за последние годы отчётливо вырос на фоне некоторого снижения общего количества сделок с недвижимостью. Помимо покупки и продажи, права на объекты недвижимости могут передаваться посредством обмена и дарения.
Часть объектов недвижимости ежегодно переходит к наследникам после смерти владельца. В справочнике рассматриваются в основном сделки купли-продажи, если специально не оговаривается иное.
3.1.1 Законодательство
Основным законом, регулирующим сделки с недвижимостью, является Раздел о
недвижимом имуществе Общего уложения, вступивший в силу в 1997 году. Другими важными законами являются закон «О преимущественном праве приобретения» (вступил в силу в 1977 г.), который устанавливает преимущественное право муниципалитета на недвижимость, располагающуюся на его территории, а также закон «О посреднической деятельности при осуществлении сделок с недвижимостью и арендуемыми помещениями», который устанавливает, в частности, ответственность агентств недвижимости и вопросы содержания поручения при совершении сделок. Также постановление Государственного Совета «О сведениях, предоставляемых при покупке и продаже жилья» (вступило в силу в 2001 г.) может иметь значение при продаже предпринимателем жилых помещений клиентам.
Если стороны договора являются физическими лицам, не использующими услуг
посредников при совершении сделки, два последних законодательных акта не
должны приниматься во внимание. Также закон «О юридическом оформлении
сделок» (вступил в силу в 1929 г.) в некоторых частях применим к сделкам с недвижимостью.
3.1.2 Право иностранных граждан на приобретение недвижимости
Действующее законодательство Финляндии полностью допускает совершение
сделок с недвижимостью иностранными гражданами, то есть согласно законодательству гражданство участников сделки не имеет значения. Вышесказанное относится как к физическим, так и юридическим лицам (предприятиям). При этом наличие в собственности объекта недвижимости или квартиры не является основанием для свободного пребывания или получения
права на работу в Финляндии.
3.1.3 У кого можно приобретать недвижимость
Недвижимость можно приобретать у любого владельца. Обычно продавцами выступают частные лица или предприятия. Органы государственной власти и иные публичные объединения, как то муниципалитеты, государство и приходы владеют большим количеством земли и могут выступать продавцами. Продавцов часто представляет посредник — агентство недвижимости или агент, который получает от продавца вознаграждение в соответствии с заключённым им договором поручения, и активно участвует в сделке со стороны продавца.
3.2 Вопросы, которые необходимо учитывать при покупке недвижимости
При покупке недвижимости в Финляндии некоторые вопросы следует прояснить
до заключения сделки, или до продолжения переговоров о ней. Обычно эти вопросы относятся к личности продавца и объекту сделки. Задачей продавца и посредника является прояснение следующих вопросов:
— является ли продавец владельцем объекта- если продавцом выступает юридическое лицо — уполномочен ли продавец действовать от имени юридического лица
— площадь продаваемого объекта, карта и характеристика зданий
— в чём заключается право строительства на объекте недвижимости, или можно
ли возводить на нём дополнительные строения
— не обременён ли объект недвижимости ограничениями (обременениями) (например, не находится ли он в залоге по долговому обязательству или не имеет ли
обременения по обеспечению проезда по территории)
— разъяснение о состоянии объекта недвижимости
Вышеперечисленные вопросы обычно легко выясняются по документам, представляемым продавцом или агентом по продаже недвижимости. Выяснение прав
на застройку территории или прав на строительство может иногда вызывать затруднения, если на соответствующие площади нет подробного плана застройки,
или работы по составлению плана не завершены.
В таких случаях лучше всего связаться с местным муниципальным органом, занимающимся вопросами строительства и составления плана, который возможно обладает информацией о грядущих изменениях. На территориях с составленным планом застройки также могут действовать очень подробные нормы и правила, устанавливающие отдельные параметры здания, с которыми следует ознакомиться, если покупатель собирается непременно строить здание определённого типа.
К прочим вопросам, которые следует прояснить, в особенности, если речь идёт о строительстве дачного объекта, относятся дорожное сообщение, подключение электроснабжения, устройство канализации и вывоз отходов.
3.2.1 Правила оформления сделки купли-продажи недвижимости
Сделка купли-продажи недвижимости оформляется договором, который должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами
сделки. Кроме того, договор купли-продажи должен быть в присутствии сторон договора заверен подписью лица, уполномоченного от имени государства на заверение сделок. Лиц, уполномоченных заверять сделки, можно найти, например, в магистрате, управлении полиции, б бюро. Чаще всего продавец или агент по сделкам с недвижимостью обеспечивают приглашение такого лица на заключение сделки.
Лицо, удостоверяющее сделку, устанавливает личности сторон и проверяет
возможно имеющиеся у них доверенности, если стороны выступают в качестве
представителей своих поручителей. В остальном заверяющее лицо, как правило,
не касается содержания договора купли-продажи, если не обнаруживает в нём
явных ошибок или недостатков. Стороны договора сами должны позаботиться о
соответствии содержания договора купли-продажи их пожеланиям. Вознаграждение заверяющего сделку лица составляет 77 евро (по состоянию на 2008 г.) и
уплачивается сторонами. Договор о намерениях при совершении сделки куплипродажи недвижимости также должен заключаться с соблюдением вышеописанного порядка.
3.2.2 Содержание договора купли-продажи
В соответствии с законом, в договоре купли-продажи должны указываться назначение отчуждения предмета договора, отчуждаемое недвижимое имущество, продавец и покупатель, а также цена сделки или иная компенсация. В договоре
указывается истинная цена сделки, поскольку она является базой для расчёта величины налога на передачу собственности. Если указывается заниженная относительно фактической цена сделки, то продавец не имеет правового основания требовать с покупателя неуказанной в договоре разницы, а покупатель, соответственно, не может взыскать эту разницу обратно, если он фактически заплатил  больше, чем указано в договоре купли-продажи.
Обычно договоры купли-продажи составляются по очень похожей форме, а у
агентов по продаже недвижимости имеются стандартные образцы договоров,
которые служат основой при совершении сделок по приобретению и продаже
квартир и объектов недвижимости. Тем не менее, каждая сделка имеет свои особенности, которые могут потребовать указания особых условий или разъяснений, вытекающих из пожеланий сторон или характера сделки купли-продажи.
Ниже перечислены наиболее часто встречающиеся условия сделок:
— порядок и сроки оплаты по сделке
— порядок перехода прав собственности и распоряжения имуществом
— распределение ответственности по уплате налога на передачу собственности
(ответственность лежит исключительно на покупателе)
— распределение ответственности по уплате налогов и сборов
— перевод на покупателя договора с энергоснабжающей организацией
— учёт наличия ограничений (обременений)
— продано ли движимое имущество
— каким образом проверен предмет сделки
— в каком состоянии проданы здания
— какие документы представлены при совершении сделки
В заключительной части справочника приведён образец договора купли-продажи (приложение 1).
3.3 Налогообложение
Продавцу возможно придётся уплатить налог с прибыли от продажи, если цена
сделки выше, чем была при приобретении имущества. Покупатель, в свою очередь, должен заплатить налог на передачу собственности.
3.3.1 Налог на прибыль от продажи
Если иностранный гражданин приобретает недвижимость в Финляндии и впоследствии продаёт её, ему возможно придётся уплатить налог на прибыль от продажи, если цена при продаже выше, чем была при покупке объекта недвижимо
ти. Налог с прибыли уплачивается по ставке 28 %.
Пример
Гражданин России в 2004 году приобрёл дачу в Финляндии, заплатив за неё 120.000
евро. Позже, в 2008 году, он продаёт этот объект недвижимости за 180.000 евро.
Поскольку цена продажи на 60.000 больше цены покупки, ему придётся заплатить
налог на прибыль от продажи по ставке 28 % с 60.000 евро, то есть сумма налога составит 28 % x 60.000 евро = 16.800 евро.
Если объект недвижимости был улучшен, например, на 30.000 евро, это будет учтено при расчёте налога, то есть в этом случае налог уплачивается лишь с 30.000
евро. В таком случае всегда предполагается, что лицо в состоянии представить
разъяснения о затратах на улучшение объекта недвижимости, то есть все квитанции и счета, относящиеся к улучшению объекта, необходимо сохранять.
3.3.2 Продажа квартиры, являющейся основным местом жительства
Если продаётся квартира, являющаяся основным местом жительства продавца
или его семьи не менее двух лет, налог на прибыль от продажи платить не нужно.
Это правило относится как к собственно жилому объекту недвижимости, так и к
акциям, дающим право на распоряжение квартирой.
3.3.3 Налог на передачу собственности
При передаче недвижимого имущества покупатель обязан уплатить налог, ставка
которого составляет четыре (4) процента от цены продажи, или от рыночной стоимости имущества. Обязанность по уплате налога относится, помимо собственно объекта недвижимости, ещё и к отдельным зданиям даже если отчуждение и не затрагивает собственно земли. Если иностранный гражданин приобретает в Финляндии, например, коттедж, находящийся на арендованном земельном участке, он обязан уплатить налог на передачу собственности по ставке четыре процента от цены сделки.
Налог на передачу собственности должен быть уплачен до регистрации права
собственности, то есть в течение месяца с момента отчуждения имущества.
Если речь идёт о сделке с акциями, дающими право на распоряжение квартирой,
налог на передачу собственности должен быть уплачен в течение двух (2) меся-
цев с момента заключения договора об отчуждении имущества. Ставка налога
составляет 1,6 % от цены сделки. Если сделка оформляется через агента по недвижимости, налог уплачивается уже при совершении сделки.
Внимание! Если покупатель в возрасте 18-40 лет приобретает объект недвижимости или квартиру в качестве своего первого жилья, сделка освобождается от уплаты налога. Это правило относится как к гражданам Финляндии, так и к иностранцам.
Покупатель в этом случае должен представить объяснение в налоговый орган
или агенту по сделкам с недвижимостью о наличии оснований для освобождения от уплаты налога. Освобождение от налога предполагает, что иностранный гражданин является резидентом Финляндии и уплачивает налоги здесь.
Если налог на передачу собственности не уплачивается в установленный срок, на него могут быть начислены пени.
3.4 Преимущественное право муниципалитета на покупку
Муниципалитет обладает преимущественным правом приобретения объекта недвижимости, находящегося на его территории, если земля требуется для строи-
тельства, рекреационных нужд или в природоохранных целях. Это право муниципалитета относится как к гражданам Финляндии, так и к иностранцам, независимо от места их проживания.
Преимущественного права на приобретение не возникает, если объектом сделки является территория площадью менее 5.000 м2 (на территории Хельсинки и пригородов — 3.000 м2), или сделка совершается между родственниками. Если одной из сторон сделки является государство или государственное учреждение, или речь идёт о принудительной продаже на аукционе, муниципалитет не имеет права на преимущество при покупке, также как и в том случае, когда использование преимущественного права на приобретение считается необоснованным. На практике муниципалитеты редко пользуются своим правом преимущественной покупки.
3.5 Сделка в пользу создаваемого общества
В законе (Раздел о недвижимом имуществе Общего уложения) имеется особое правило о сделках, совершённых в пользу позже создаваемого общества. В этом случае покупателем считается лицо, заключившее сделку от имени общества, если ответственность по сделке в течение двух (2) лет с момента заключения сделки не перешла к обществу, или объект до этого не отчуждён с момента создания общества. Общество становится владельцем, когда оно зарегистрировано и ответственность по сделке переходит к обществу, когда оно после регистрации одобрило заключённую сделку.
3.6 Предусмотренное законом оглашение
Под предусмотренным законом оглашением о переходе недвижимости к новому
владельцу понимается регистрация в государственном реестре права собственности на объект недвижимости или его часть, или на выдел. В качестве органа
власти выступает окружной суд того региона, в судебном округе которого находится объект недвижимости (с 1.1.2010 г. предусмотренное законом оглашение должно запрашиваться в землемерном бюро). Заявление о предусмотренном законом оглашении перехода недвижимости к новому владельцу подаётся в течение шести (6) месяцев с момента заключения договора купли-продажи или иного документа о приобретении собственности.
Таким образом, момент перехода права собственности не является решающим, важно когда был заключён договор.
При получении имущества от ближайших родственников и по завещанию срок
предусмотренного законом оглашения начинается обычно тогда, когда приобретение приобретает законную силу (например, распределение наследства).
Если предусмотренное законом оглашение не производится в установленный
срок, налог на передачу собственности увеличивается на 20 % за каждый шестимесячный период просрочки. Максимально налог может быть увеличен на 100
%.
Пример: Если лицо приобрело объект недвижимости 1.8.2008 г. за 400.000 евро, и запросило предусмотренное законом оглашение лишь 1.9.2009 г., ему придётся уплатить налог, увеличенный на 40 %, то есть помимо обычного налога в размере 4% ( 16000 евро) ещё 6400 евро, что составит в общей сложности 22400 евро.
3.6.1 Подача заявления на предусмотренное законом оглашение
Подача заявления на предусмотренное законом оглашение может оказаться
очень сложным делом для иностранца, поэтому рекомендуется поручить это
специалисту (например, агент по продаже недвижимости, банк, адвокат или иной юрист).
Заявление составляется в свободной форме и может быть доставлено непосредственно в окружной суд лично или по почте. В окружном суде можно также получить готовые бланки заявления на оглашение перехода прав на имущество.
3.6.2 Необходимые документы
При подаче заявления на оглашение в зависимости от ситуации требуются раз-
личные документы, которые представляются вместе с заявлением. Как правило,
при совершении обычных сделок количество необходимых документов невелико, но например в случае перехода прав собственности на имущество по завещанию оглашение может потребовать значительное число различных документов
и прочих разъяснений. В таких случаях помощь специалиста совершенно необходима. Здесь невозможно разобрать все возможные ситуации, но наиболее распространённые случаи мы, в основных чертах, рассмотрим.
3.6.3 Купля-продажа, обмен и дарение
При получении имущества в перечисленных случаях всегда необходимо предъявление удостоверенного заверяющим сделку лицом оригинала договора куплипродажи, договора обмена или дарственной. Достаточно также копии, заверенной лицом, удостоверившим сделку, или регистрирующим органом.
Если при совершении сделки продавца представляло уполномоченное им лицо,
то необходимо предъявить подписанную продавцом доверенность, в которой
должно быть указано имя представителя продавца и отчуждаемое недвижимое
имущество.
Если стороной сделки является общество, должно быть представлено решение полномочного органа общества о совершении сделки, или одобрении им сделки
после совершения. В случае акционерного общества решение обычно принимает правление общества. Если речь идёт об иностранной компании, необходимо представить выписку из торгового реестра страны по местонахождению общества, выписку из устава или положения об обществе и решение полномочного органа общества. Перечисленные документы должны быть переведены присяжным переводчиком на финский или шведский язык и заверены.
Если в качестве продавца выступают наследники, они могут совместно отчуждать недвижимое имущество, относящееся к наследству. В этом случае в суд необходимо представить разъяснение о наследниках с приложением официальных справок или описи имущества, заверенной магистратом.
 
© 2017 Недвижимость Финляндии - квартиры в Финляндии, участки, финские дома
Продвижение сайта
Biport Oy, LKV.
|
|
|


Недвижимость. Финский дом. Квартира в Финляндии. Участки в Финляндии. Недвижимость в Хельсинки.